营销总监主要是为服务的企业制定短期及长期战略规划及实施策略，组织新老产品的成功上市销售，为企业打造一支高效、稳定销售团队。一般应具备以下能力：
1、具有较强的人际沟通能力：营销总监既要与公司领导和各级部门打交道，还要与各种各样性格的客户打交道，没有良好的沟通能力是做不了的；
2、具有较强的营销能力：在产品销路不好的情况下，能够给产品打开市场销路；
3、具有较强的管理能力和组织协调能力：营销总监是一个团队的领导，要把下面每个员工的优势特长都发挥出来，协调好各人的关系，必须有较强的管理领导能力；
4、具有较强的市场判断及预测能力：对于当前的市场要了如指掌，并对将来的市场走势做出预判，以便及时调整方向策略；
5、具有较强的谈判能力：在市场经济下，追求利益最大化是每个公司的目标，在各方之间如何平衡双方的利益，是个技术难题，没有较强的谈判能力也不行；
6、对后起之秀的培训能力：营销总监除了发挥自己的长处，也应该带领新人迅速成长，以帮助团队壮大发展，要对后辈关怀提携，要善于培训指导，以加快其提供个人业务能力； 除了以上这些，一般来说，营销总监还需要一些其他条件才可以担任，比如： 1、学历及证书要求：市场营销、经济、管理等相关专业大学专科及以上学历，具有相关从业资格证书； 2、经验要求：至少3到5年以上相关行业经验，具备产品营销经验； 3、专业知识：要具有战略管理知识、管理学知识、人力资源知识、财务管理知识、法律知识、统计学知识、质量管理知识、成本管理知识、品牌管理知识、营销管理知识等等。
1.
目的性。市场营销策划是围绕企业市场目标及营销绩效所开展的策划活动。
2.
预见性。市场营销策划是在充分思考与调查基础上对营销活动进行预先的、系统的与具体的可行性方案。
3.
不确定性。市场营销策划虽然建立在充分调查与研究的基础上,但企业所处环境的变化与不确定性导致计划存在着一定风险。
4.
系统性。一次好的市场营销策划必须遵循经济与自然规律,强调多种营销手段在策划过程中的系统与综合运用,强调科学、周全、可行及有序。
5.
创造性。策划是人们思维智慧的结晶,策划是一种思维的革新,具有创意的策划,才是真正的策划
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1.自信：客户买的是信心价值，你自信才能展示美，自己美更容易打动客户;
2.放松：过于紧张做营销，就会在细节上出问题;
3.专注：销售过程，不想其他事，不贪更多单;
4.专业：只有勤练基本功，了解自家产品，方成大客户。
营销人员的专业要求因具体岗位和工作内容而异，但通常以下专业背景和技能会受到广泛重视：
管理类或金融类相关专业：这些专业背景的营销人员通常具备丰富的金融、经济和管理知识，能够更好地理解客户需求和市场趋势，同时也具备制定营销策略和销售计划的能力。
市场营销或销售相关专业：这些专业背景的营销人员通常熟悉市场调研、消费者行为分析、销售技巧和客户关系管理等方面的知识，能够更好地与客户建立联系并促成交易。
计算机科学或信息技术相关专业：这些专业背景的营销人员通常具备数据分析、网络营销和信息系统设计等方面的技能，能够更好地利用信息技术来提高营销效果和销售业绩。
心理学或社会学相关专业：这些专业背景的营销人员通常熟悉消费者心理和行为特征，能够更好地理解客户需求和行为偏好，从而制定更加精准的营销策略。
商业管理或商务管理相关专业：这些专业背景的营销人员通常具备商业运营、市场调研和销售管理等方面的知识和技能，能够更好地协调和管理营销活动和销售业务。
除了专业背景外，营销人员还需要具备以下技能和能力：
沟通能力：营销人员需要与客户、潜在客户和销售团队紧密合作，因此需要具备出色的沟通能力和人际交往能力。
市场洞察力：营销人员需要敏锐地洞察市场变化和客户需求，及时调整营销策略和销售计划。
创新能力：营销人员需要具备创新思维和创新能力，不断探索新的市场机会和销售渠道。
团队合作能力：营销人员需要与销售团队和其他相关部门紧密合作，共同实现销售目标。
自我管理能力：营销人员需要具备自我管理能力，能够合理安排时间、保持工作热情和积极主动地完成工作任务。
一、营销人员首先必须具有较强的营销观念和市场意识，能够敏锐地感知形势变化。
二、营销人员应该具备一定的航空业务知识，了解公司企业文化、经营理念等方面内容
三、营销人员必须具备一定的市场营销理论和丰富的专业营销知识。
四、营销人员应该具备与市场经济理论相关的其他学科的知识，要有综合文化素养。
五、营销人员必须具有较高的“情商”，善于与人打交道，同时具备一定的营销技巧
六、营销人员必须具有良好的职业道德，对企业忠诚，对顾客负责。
七、营销人员必须具备推销自己的能力,把自己推销出去,才能把自己的商品推销出去.
一、前期准备阶段 在房地产策划操盘流程开始之前,需要进行充分的前期准备工作,包括市场调研、项目定位、项目规划等。
1.市场调研：市场调研是房地产策划操盘的第一步,通过对目标市场的调查和分析,了解市场需求、竞争对手、潜在客户等情况,为后续的策划和操盘提供依据。
2.项目定位：根据市场调研的结果,确定项目的定位,包括项目的类型(住宅、商业、办公等)、目标客群、产品定位等,为后续的规划和推广提供方向。
3.项目规划：在项目定位的基础上,进行项目规划,包括土地选址、用地规划、建筑设计等,确保项目的可行性和市场竞争力。
二、策划阶段：在前期准备阶段完成后,进入策划阶段,主要包括市场策划、项目方案策划和销售策划。
1.市场策划 市场策划是指根据项目定位和目标市场的需求,制定相应的市场推广策略和计划,包括品牌宣传、渠道选择、销售目标等,以提高项目的知名度和销售效果。
2.项目方案策划 项目方案策划是指根据项目规划和市场需求,制定详细的项目方案,包括项目的整体布局、建筑设计、配套设施等,以满足目标客户的需求和提高项目的竞争力。
3.销售策划：销售策划是指根据市场策划和项目方案,制定相应的销售策略和计划,包括销售渠道的选择、销售团队的建设、销售奖励政策等,以提高项目的销售效果和市场占有率。
我将根据时间的流程来整理我们的地产营销执行的阶段。
筹备期
当项目产品基本定型后，我们就可以进入筹备期，大致分为两个方向：售前准备和企业前期规划准备。
这个阶段是工作量最大的阶段。一切都必须从头开始。建立销售队伍，准备好销售材料，做好材料广告的设计和现场包装策划，每一步都影响着后续的进展。
时间周期：3-6个月
预热期
当项目的基础材料准备好之后，销售团队初步成立后，我们将进入预热期。预热期的主要任务是改善和蓄客。
早期做一些广告开始吸引顾客，顾客在到访后开始接待和蓄客。
本阶段的客量将直接影响后期开盘的时间和成功与否。
时间周期：3个月
认筹期
这一阶段的主要任务是在开盘前对客户进行梳理，制定开盘价，筹集资金。
企业策划应准备好所有的资料，并开始大量的集中投放广告，组织一系列的线下活动与现场销售。
此阶段将重新组织以前的客户，然后等待订单，锁定客户。
时间周期：1个月
公共发售期
这就是开盘了，前期各项准备工作都将在开盘当天完成，但正式开业前，仍需制定开业计划、营销活动计划、房源开放、合同文本的全部准备工作。
企业策划需要现场包装、安排活动、准备现场材料等工作。
时间周期：两周
强销持续期
开盘后，我们就进入了持续的销售期。销售人员根据销售任务安排计划，并在不同的时间点开放相应的房源。
这个阶段，相对的工作量会减少一点，进入工作流的循环。
以上的五个阶段是每个项目将经历的时间周期，每个执行者都将根据这个时间线来操作项目。
直接渠道
1、 直接营销渠道的优点
（1） 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。
（2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。
2、 直接营销渠道的弱点
（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。
间接渠道
房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。
1、间接营销渠道优点
（1） 有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。
（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。
2、间接营销渠道弱点
（1）中国房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，往往会增加时间成本，减少项目开发利润。
（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商销售费用如佣金的初衷，是希望代理商能在较短的时间内帮助发展商取得更高的销售利润，这样即使利润分流也理所当然。
第三种渠道
由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。
