资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。
就房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终；对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约。所以，尽管人人都知道房地产投资具有获得高额利润的可能，但这种高额利润对绝大多数人来说，是可望不可及的。
简单点儿说整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的！
目前地产公司融资总监不好做，小公司基本融不到资。大公司融资金额大，很辛苦。另，国家政策从严
房地产融资利率通常受到宏观经济政策、市场利率、市场需求等因素的影响，因此会随时发生变化。以下是2021年房地产融资利率的一些情况：
1. 商业银行贷款利率。商业银行按照央行制定的基准利率和利率浮动范围，对房地产企业和个人提供各种类型的贷款。根据最新的政策规定，基准利率的变化受市场利率变化的影响，以及宏观经济政策等因素，因此会随时发生变化。
2. 委托贷款、信托贷款等方式的利率。除了商业银行的贷款之外，房地产企业还可以通过委托贷款、信托贷款等方式进行融资。这些方式的利率通常相对较高，因为借款人需要承担更大的风险和成本。
总的来说，不同的融资方式和条件会对房地产融资利率产生不同的影响，投资者需要结合自身情况和市场变化制定合理的融资方案。
资方有很多，但是目前情况来看，市面上还是缺资金的人多，所以投资人要看项目质量和回报率才决定是否和你合作。我认识几个承销商 可以投资 但是 费率不低。需要的话你可以加我微信！或者电话沟通都行！
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众所周知，商业地产具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金慢的特点，这就决定了商业地产项目的融资相对住宅开发要复杂得多、也难得多。 对于自有资金超强的开发商，可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资，这些开发商不会为资金偿还发愁，他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。 对于自有资金实力不强，而又想去尝试开发商业地产的开发商，他们最先想到的是银行贷款，这是目前最多采用的融资方式，当然可能为减轻利息压力，部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。当政府提高开发贷款的门槛后（四证金，35％自有资金），部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金，但由于信托资金的成本相对较高（12％～15％的点位），更多的是利用信托资金作为过桥贷款，补充自有资金。随着新的房地产信托政策出台（同样要求四证金，35％自有资金，还得有金融机构担保），这条路基本也被堵死了。 对于自有资金不足的开发商，目前的市场行情下，可行的融资策略是与基金合作开发，虽然这些基金的要价比较高，但毕竟只是用力弥补自有资金不足的缺口，其金额不会太大，当自有资金达到标准，并且项目的资质不错的情况下，建议向银行申请开发贷款，毕竟银行的资金成本是相对最低的。目前来看，这是建设期资金比较可行的融通方式，也是国内大多商业地产开发最常用到的前端融资方式。 解决了建设资金的问题，那么剩下要考虑的就是这些资金如何偿还的问题，因为大多数银行还未开展商业物业经营贷款的业务，银行贷款期限较短，它的偿还期限与商业物业现金流流入期限是不匹配的，这就是处于短贷长投压力下的大多数开发商只好选择项目→建成就快速销售商业物业的原因，在这种方式下，最容易让投资者接受的就是产权式商铺，利用较高的固定回报来吸引投资者，为了让这种回报看起来更可信，后来又慢慢导入了担保机构，甚至为了增加信用，最后银行都变成了担保机构，一般来讲，大多数的产权式商铺前几年的投资回报远达不到支付给投资者的固定回报，开发商之所以这样做，只是为了融资的需要，把销售回笼的资金用来偿还银行贷款。产权式商铺已经渐渐变成了不折不扣的融资性金融产品，它的实际内在价值已经不重要，投资者关注的是可信固定回报，对开发商来讲也就是以8％、9％的成本多“贷”了些“款”而已，用基金、用信托资金的成本都会高于这个数，如果开发商是个现金流管理的高手并且不断地有好的新项目上马，这样的操作不会出现什么问题，因为房地产行业的平均投资回报是要高于这个数字的。然而一旦开发商现金流出现问题时，产权式商铺就面临着巨大的风险，开发商不能按时从自己的现金流中支付给投资者租金时，产权式商铺自身产生的现金流根本难以支付给投资者的7％－9％固定回报，到那时，产权式商铺的投资者将会蒙受巨大的损失。 在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时，越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现方式，部分开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款；另外，具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市，广州越秀2005年率先在香港发行REITS ，为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力，未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。同时，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持这证券）的方式来融资， CMBS类似于住宅MBS ，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值 1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资，这是国内此类融资方式的首例。虽然REITS和CMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流，但CMBS是债权性质的证券产品，而REITS是股权性质的证券产品。 REITS的销售对象主要是个人投资者， CMBS将主要针对银行间市场和机构的投资者。正式因为投资群体的不同以及证券性质的差异（股权VS债权），预计CMBS在国内的发展将会快于REITS ，会被越来越多的商业地产开发商所运用。 相对于国内山商业地产的迅猛发展，国内的商业地产融资方式过于落后，未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展，上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。不久的将来，商业物业的开发商将会采取的融资方式包括： 前端融资：自有资金＋基金＋银行贷款＋承建商垫资的组合 后端融资：整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。 这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流，不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同，开发商应该充分利用这些新的融资方式，组合出最适合自身的融资策略，可以预见得到，单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会更好
房地产融资租赁的作用及优势分析房地产融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，是一种集信贷、贸易和租赁为一体的适应性较强的融资方式，其优势主要表现在以下方面：
（1）拓宽了房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。在外资银行大力进入中国金融市场以前，房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。
（2）降低房屋消费门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛。
（3）租约灵活。传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。
（4）促进房地产销售。房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。
（5）风险小。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。
房地产公司融资受限原因大体如下：
一是土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
二是房地产业可能进入调整期。中国房地产市场快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期?一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
三是海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。
四是不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入。
房地产融资所需材料
（1）基本材料
A法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明；
B法人代码证书(原件及复印件)；
C税务登记证(原件及复印件)；
D企业贷款卡；
E财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；
F公司章程（原件及复印件）；
G验资报告（原件及复印件）；
H法定代表人证明、签字样本；
I企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；
J若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；
K贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；
L其他所需材料。
（2）贷款项目材料
A国有土地出让合同；
B国有土地使用证；
C中标通知书；
D付清土地出让金凭证；
E建设用地规划许可证；
F建设工程规划许可证；
G建筑工程施工许可证；
H建筑总承包合同；
I项目总投资测算及建筑资金缺口证明；
J项目可行性报告；
K其他相关材料。
（3）担保材料
按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。
1.3贷款利率
房地产开发贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行，一般上浮15%—30%。
2、在建工程融资
在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。
2.1在建工程抵押必须具备以下几方面条件：
A在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。
B在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用证。
C四证齐全：在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。
D投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%-50%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
2.2不受理的情况：
A在建工程存在合同争议的；
B被依法查封或采取其它限制措施的；
C公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程；
D法律、法规规定和海安农商行认为不得设定抵押的其它情况。
2.3在建工程融资需要提供的资料：
A营业执照副本及最近年度的年检证明；
B组织机构代码证及最近年度的年检证明；
C法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；
D房地产开发企业资质证书及最近年度的年检证明；
E有效贷款卡及最近年度的年检证明；
F税务登记证及最近年度的年检证明；
G企业章程（与工商登记部门备案章程一致）；
H有关部门出具的立项批文；“四证”即：国有出让土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
I建筑工程预算报告、施工进度及工程日期计划、建设工程承包合同、工程款支付凭证；
J出让土地缴费原始发票、在建工程价格评估报告；
K抵押人同意提供抵押担保的合法、有效的书面文件。
L其他相关文件财务报表等。
